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解構囤地與捂盤之謬誤

放大字体  缩小字体 2020-09-28 09:32:50

近日「囤地」及「捂盤」這些詞語頓成熱話,究竟甚麼是囤地、捂盤呢?筆者特別找來一位地產界人士解構一下。

簡單講,無論在香港或內地,一幅土地由投地、規劃、建築設計、報建政府審批、招標施工、興建、完工後由政府各部門驗收合格至最終落成需時,當中涉及的過程相當複雜,早前新鴻基地產執行董事郭基煇曾表示,一幅香港農地從申請規劃、通過城規會、得到地政署批准、達成基本土地條款協議,可能需要20年才可以開始申請補地價。而在內地,正如一家新加坡大型發展商的中國高管曾引述自己的經驗,指內地房產商往往可以在6個月內完成購入土地至把項目推出市場;但同樣的程序對外來發展商、特別是在上市公司的嚴謹體制度下卻可能耗時長達18個月。

於內地開發房地產項目的過程是非常嚴謹、複雜的,首先發展商購買發展用地之後,要配合政府對該市、區、乃至鎮的規劃、道路及其他基建、社區配套設施、環境保育等各方面的要求進行項目規劃。

為求項目設計盡善盡美,富有特色並突顯鮮明的項目形象,發展商會招標競選建築設計師,園林設計師、室內設計師等項目顧問團隊,其中涉及的文件、程序均需符合發展商內部審計及合規要求;若發展商計劃聘用國際知名建築師,則往往會進行儼如"選秀"的設計競標甄選過程,需時更長,若加上是大型工程項目則更耗時。

發展商在優中選優之後,最終選定建築設計師及顧問團隊後,建築設計師需要設計發展商滿意並能滿足市場需求的設計方案,這方面也需要一段時間。方案敲定後便可提交給各個相關政府部門包括規劃局、消防局,園林局、建設局,甚至區、市政府等相關部門逐一審批。國家的審批過程是非常嚴謹的,例如在許多城市住宅設計都有日照要求,必須要於全年日照最短的那天(即冬至),日照時數要達到不少於一小時;另外,樓幢間距、樓宇面寬、車位規劃比例、消防設計、綠化率等均有嚴謹的規定。

待項目設計方案通過各個相關政府部門審批後,便進入甄選聘用承建商的步驟,與選用建築設計師一樣,必須通過競價招標,從招標、回標、議標至定標,整個過程必須符合發展商內部審計及合規要求,確保選取工程質量及成本效益方面均達到發展商要求的優質承建商,過程需時不短,之後便可開始建設。

上述前期工作方面所牽涉範圍廣泛而複雜,需要發展商、建築設計師、承建商各個專業團隊互相配合,並與各相關政府部門緊密溝通協調,才能順利動工。

在正式動工前還可能會發生不可預見的阻滯,例如拆遷工作及收地未完成,未能如期將土地交給發展商。

成功收地後,便進入建築過程。很多時候在建築工程動工後,也並非一帆風順,有可能會有一些地產商不能控制的因素而影響建設進度,例如周邊城市規劃與配套設施的變更,政府規範上的變更等,會導致項目更改規劃設計及造成建設延誤。一般尤為常見的有市政工程新規劃方面的改變,如項目周邊有地鐵支線通過。長江實業北京逸翠園項目之二期發展正是受制於該項目北側區域之北京地鐵3號線的建設。北京地鐵3號線一期於2016年9月獲批;而逸翠園二期雖然於同年開始地基工程,但卻至2018年6月才拿到建築施工許可。

另外,當地建築規範改變,如對樓宇高度限制有變更,項目的規劃與施工便需要配合更改,或需重新設計及調整,往往亦會導致工程延誤。除上述以外,施工過程中亦會有天氣、社會、環境因素等影響工程進度。

至於地產商最看重的開盤套現(無論內地或外來發展商均依賴賣樓花,內地稱為預售),以免現金流受壓。君不見近日內地其中一間最大型發展商,樓盤全線七折促銷,可見現金流對發展商的重要性;而政府對審批預售批文方面有嚴格的規管,如發展商不能達到相關要求,則無法取得銷售許可(內地稱之為預售批文)。

看過內地房地產項目發展漫長、複雜而嚴謹的過程,令人不難聯想到最近熱搜的詞語-囤地、捂盤,又是否可粗略引用,一詞帶過?未經理解便武斷而言?

現時內地的常規拍地條款會訂明開工及完工時限,若發展商在沒有合理理由與辯解之下不按時限進行,有可能要面對違規罰則,及背負囤地的嫌疑。

資深地產界人士提出,早年(10多年之前)內地的賣地合同條文未必會訂明開工及完工時限,特別是那些超大型項目,考慮到市場吸納能力、發展商資金實力、開發與營銷能力等因素,往往會以分期發展的方式進行,在整個發展過程中發展商需持續與各個政府部門保持協商溝通,對各個分期項目的設計規劃持續更新及申請審批;由於過程需時,不可武斷地評定發展商捂盤。究竟最近鬧得火熱的成都南城都匯項目有沒有出現囤地的問題?此項目實在沒有違規被罰。查和黃地產於2004年經拍賣拿下該地皮,當時並無有關工程時限的規範;另外,項目合共23,000餘個單位中,分期出售是所有地產商必然採取的正常操作,在今年七月禹洲集團購入該項目公司時,長江實業已累計出售了南城都匯超過16,500戶,亦即項目銷售一直持續推進,那怎可稱之為囤地呢?

值得注意的是,10餘年前內地的房地產行業沒有今天的火熱,內地地產商的實力也沒有現在的規模,進軍內地市場的香港及外國發展商也沒有現時的踴躍,發展商在發展土地之前按時繳付資金,當地政府將相關收入投放於各種建設與投資再帶動發展,為當時當地的社會、經濟發展實作出了積極推動的作用,其助力亦不應被遺忘。

至於「捂盤」則是較新的名詞,基本是指,項目建築進度已達政府相關的預售批文申請條件,而發展商在沒有合理理由之下,刻意不申請預售批文,或獲得預售批文後故意拖延而不開盤。然而,因市場消化量、項目規模、市場客觀因素等而令在持續銷售期內的項目未能售罄,則不應視為捂盤行為。正如上述南城都匯項目,23,000餘個單位共分8期發展。截至今年七月,累計售出16,500戶,佔項目超過70%的單位,既然項目一直在售,那亦不可稱之為捂盤。

資深業內人士指出,國家對房地產開發監管是非常細緻、嚴謹的,從規劃、監督到項目驗收,每個環節均一絲不苟,相關規範、程序與所涉及的文件、手續雖漫長而複雜,目的最終是為了確保房地產市場健康、有序地發展。大眾能搞清楚囤地、捂盤的定義,不僅可以對房地產市場多一點瞭解,更可以對輿論場上各種混淆視聽的衝動言論保持應有的理性。

李嘉誠捂盤、囤地這些形容的確有吸眼球的功能,雖怪有些網紅及自媒體樂此不疲地炒作。但真金不怕火煉,標題黨豈可假冒專家,讀者們不可不察!

转自香港文汇报·来论


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