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新型城镇化成为中央政策主轴 楼市或迎新契机

http://www.eastdushi.com 时间:2012-12-12 11:49来源:未知




    国务院副总理李克强11月28日表示,“我国未来几十年最大的发展潜力在城镇化”,并强调要走“工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子”。12月4日中共中央政治局会议强调“要积极稳妥推进城镇化,增强城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化”。可以预见城镇化仍将是我国未来十年决策层的战略着眼点。

    中共中央将城镇化重心落在推动四化同步发展、促进农业转移人口市民化之上。这意味着新型城镇化成为中央政策主轴。未来我国的新型城镇化之路,将以城市群为主体形态、以中小城市发展为支撑,以四化同步为关键,进一步统筹城乡发展,推动农业人口有序向城市人口转移。在新型城镇化过程中,房地产业仍然是不可或缺的一个重要产业,行业发展仍处于上行区间,发展空间巨大。

    新型城镇化三大发展方向

    中共中央十八大报告明确指出“促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展…科学规划城市群规模和布局,增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能……”,其目的在于“工业化基本实现,信息化水平大幅提升,城镇化质量明显提高,农业现代化和社会主义新农村建设成效显着”。由此可见,未来新型城镇化将有三大发展侧重点。

    第一,强调强调城市群引领,以之为城镇化主体形态。以城市群为主体形态推进城镇化发展的提法,在国家十一五发展规划中首次被提出。国家十二五发展规划中具体论述了我国未来十年中重点发展的若干城市群。由于城市群在本质上打破行了行政区经济的藩篱,在一个巨大的城乡交融的区域内实现经济社会的整合,优化城市之间功能互补,扩大市场规模,提高产业集聚与关联度,形成强大的产业实力和整体竞争优势,成为全球化背景下我国参与国际劳动分工的重要功能区域,构成国家经济发展的重心以及区域发展战略的重要支点,也是我国工业化、信息化、农业现代化和城镇化相互联动的重要空间支撑。

    第二,强调四化同步,注重城镇化质量。判断城镇化是否真正成功,更重要的标准是配套产业是否跟进,城镇是否提供与转移人口相匹配的非农就业机会。工业化提供更多的非农业就业机会;农业现代化不仅提高农村劳动生产率、进而释放更多的农村人口转移;信息化则是促进工业化和农业现代化更好更快实现的重要推手。就此而言,四化同步已成为我国提高城镇化质量的重要抓手。

    第三,强调核心城市辐射,注重中小城市发展。近年来交通拥挤、住房困难、环境污染等已成为各大核心城市的通病。因此客观上,无论是从中小城镇本身的发展需求出发,还是从大城市急需缓解的环境压力出发,当前新型城镇化发展道路都需要核心城市加强对周边中小城市的辐射,进一步推动中小城市发展。

    房地产业将受益于新型城镇化

    从需求的角度来看,推进房地产市场发展主要有两方面,一方面是集中爆发的存量需求,另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化过程中,农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移,进而城镇总量,扩大城镇规模,带动城镇购房需求。从2000年到2010年,中国城市化率从36.22%提高到49.68%,提高了13.46个百分点,新增城镇人口约2亿余人,这部分人口的住房需求是个庞大的数字,假设人均住房面积为30平方米,那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

    2011年,我国平均城市化率刚好达到51.27%,与欧美发达国家相比,城市化率仍有较大的提高空间。中国幅员辽阔,657个城市发展水平差异较大;不少城市仍处于快速城镇化阶段,城市化率将快速上升。可以预见新型城镇化将导入大量就业人口到城镇之中,房地产业将从中受益,面临新的发展机遇。

    第一,城市群发展壮大,拉动房地产业迅猛发展。2007年以来,国务院相继批复13项《区域发展规划》,加大对长三角、珠三角、京津唐、皖江、长株潭、武汉、中原等城市群的政策支持力度,提升了这些城市群的战略定位。可以预见,在国家政策强力支撑下,这些城市群经济与社会将取得长足的发展,成为我国经济发展的动力引擎。我国13大国家级城市群人均收入位于全国前茅,成为我国房地产开发热点。从2005年到2010年,13个城市群的商品住宅销售额占全国地级以上城市比例从79.92%增长到了80.84%,集中度进一步提高。其中,我国区域经济最为发达的长三角地区商品住宅销售占全国的比例维持在15%以上,是我国房地产最为重要的市场。新型城镇化背景下,国家级城市群加快转型升级,新兴城市群加速崛起,将以其一体化的规模经济、范围经济效应推动房地产业迅猛发展。

    第二,城镇化质量提高,房地产业与经济及社会发展进一步匹配。中共中央十八大报告指出,“我国还有部分地区出现“农民被上楼”现象,大量土地被征用作为城市建设用地,居住在土地上的农民“被”住进集中建设的楼房,但其生产方式和生活方式并未实现真正意义上的市民化”。新型城镇化意味着先通过工业化、信息化、农业现代化提供大量的非农岗位,再为这部分逐步脱离土地致富的“新的城里人”提供长久安身的住所,从而有效突破片面土地城镇化带来的陷阱。在大量非农业就业机会支撑之下,城市社会和经济将趋向于更加繁荣与稳定,房地产业与之更匹配,也将获得更大的发展动力。

    第三,中小城市能级提升,房地产业市场更加广阔。在城市群内部实际上存在着不同的圈层结构。核心城市的扩散存在着紧密的圈层效应。房地产市场更是如此。分别选取昆山、海门、乐清作为对接上海辐射的核心圈层、半边缘圈层、边缘圈层的代表性城市。三者距离上海城市中心人民广场的高速公路距离分别为50km,130km,400km。伴随距离的拉大,商品房销售面积依次为253.46万、88.78万、20.02万平方米,呈现出递减的格局。昆山优势极为明显。可以预见,未来新型城镇化的发展过程中,邻近经济实力强劲的核心城市将给中小城市房地产业的发展带来巨大的发展机遇,距离核心城市的地理距离起到重要作用。伴随着中小城市的进一步崛起,中国房地产市场容量将进一步提升。

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